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杭州近三万套房源将交付,二手房挂牌量激增

2018-10-11 11:29:15   钱江晚报  

天气入了秋,杭州楼市也是一派秋意浓的景象。


根据透明售房网的数据显示,9月杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为3330套,创了2017年以来除今年2月以外的新低,环比去年9月下降了67.5%,传统的“金九”化为泡影。


成交量下降的同时,挂牌量却在不断上升。截至10月9日,杭州市区二手房挂牌量已经突破了5.6万套。最后一个季度,杭州楼市将迎来一波交付高峰。有业内专家表示,今年年底,预计有数十个楼盘交付,这些新交付的房源中将有不少进入二手房市场。


这意味着杭州二手房市场的房源供应量还将持续上升,而对比低迷的成交量,接下来的二手房市场无疑压力将更大。


年底将交付2.8万套房源,二手房挂牌量将持续上升


2016年,堪称杭州楼市史无前例的大牛市。这一年,杭州新建商品房的成交量多达20.5万套,创下了史上最高纪录。这个纪录估计在以后相当长一段时间内都很难被打破。这20多万套卖出去的房源,其中有不少将在今年年底迎来交付。


据钱报记者不完全统计,杭州市今年年底将有34个楼盘交付,共计房源约2.8万套。其中萧山区即将交付的房源最多,超过1万套;其次是余杭区,将有8200余套房源交付。在交付的房源中,大部分区域的当前二手房成交价格已经超过了3万元/平方米。


那么,在这即将交付的约2.8万套房源中,将有多少套会迅速进入二手房市场呢?这其中,投资客比例是关键。


根据杭州市住保房管部门公布的数据来看,2015年——2017年,这三年外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例,分别是19.5%、33.8%、14.4%。从中可见,2016年来杭买房的外地购房者占比最高,将近三成。这也意味着2016年杭州楼市的投资客比例很高,最明显的例子就是2016年在杭置业的上海购房者占比达到6.8%(相比之下,2017年上海户籍购房者占比下降到1.8%)。


豪世华邦营销策划中心总监刘辉表示,当前二手房市场上已经出现了挂牌量激增现象,一方面是因为2016年成交的新房开始交付,部分购房者对行情不看好,于是出售;另一方面则是成交量下滑,挂牌房源积压。刘辉认为,从目前限价的情况来看,未来仍然将呈现二手房价格向一手房靠拢的趋势。


有业内人士认为,今年上半年之前,杭州楼市一直处于红火的状态,很多房东仍有较强的惜售心理,因此次新房进入二手房市场的比例不高,但是随着下半年楼市行情急转直下,次新房房东的心理预期开始发生逆转,投资客开始离场。


可以预见,今年年底楼盘交付后,进入二手房市场的次新房应该不少,二手房挂牌量或仍将持续上升。


刚交付的房子交易税费高,大量抛售的概率较小


对投资客是否会抛售次新房,业内专家有不同的看法。


双赢机构总经理章惠芳表示,二手房是以散户为主的市场,尽管从成交来看,杭州有部分刚交付的小区出现了交易频繁的情况,不过这是少数。章惠芳认为,“以零售代表批发”的做法并不科学,挂牌量的激增与投资客抛售,并不能划上等号。在她看来,新房交付后立即出售,需要承担高额税费,交易成本相对较大。对一般房东来说,都会选择暂缓出售。


章惠芳说,在当前大部分人的投资渠道并不丰富的情况下,投资客也不会轻易抛售。经过一两年的时间,投资客究竟是否还是真正的投资客,有待考量。章惠芳举例,在10多年前,一大波温州投资客涌入滨江区买房,而目前滨江不少小区已经交付十年,当年买房的温州投资客还有很多人没有抛售,这些投资客已经将购房当成了一项长期的资产配置。


另外,章惠芳表示,2016年年底及去年购房的不少人,还未尝到太大的“甜头”,当时房价已经上涨,且买房困难,一般都需全款付清,对他们来说,交付后立即抛售的可能性不大。


上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2016年有相当多的上海投资客押宝杭州楼市。不过从当前的上海投资客心态看,出于对杭州市场降温的担忧,部分套现的做法确实存在,但大规模抛售就说不上。“杭州市场已明显降温,大规模抛售去哪里找那么多接盘侠?”


在他看来,市场的周期性调整是正常的,换言之,在市场狂热的时候,购房者应该对市场的风险有充分的认识,在市场降温的时候,要淡定而不是恐慌。


交付房源中有不少限价房,品质成为关注焦点


除了投资客的抛售“恐慌”外,限价下交付房源的品质也让不少业主担忧。


自2016年10月开始,杭州楼市刮起了限价风。今年年底交付的楼盘中,有不少就经历了限价。


面对限价,开发商为了提高利润,只能缩减成本。那楼盘品质如何保障?浙江中原地产首席分析师荆海燕表示,限价的楼盘品质缩水是一定的。只是不同的企业,所需要守住的底线不同。有些注重品质的开发商,或许会简化装修水平,而一些快速扩张中的房企,问题就会更多一些。


不过荆海燕表示,在2016年下半年出售的房源,其本身的拿地价格较便宜,利润空间较大,限价后开发商只是赚得少一点,对成本的压缩空间不会很大。而限价影响最大的,则是在2017年下半年以及今年上半年拿地的楼盘,不少地块价格甚至超过了4万元/平方米,在限价的苛刻条件下,开发商为了保证不亏损或者微利,可能出现大幅压缩成本的情况,各种房子本身的质量问题也会接踵而至,而这些房源的交付要到2020年左右。


今年年底交付的楼盘,房企大多赚取了不薄的利润,在这种情况下,如果品质仍然不理想,那么明后年这些房企交付的楼盘,品质可想而知会有多糟糕。


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