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岛内地王动了!海沧地王动了!集美地王动了…房价将迎大洗牌?

2019-05-16 10:23:55   九房网(999house.com)  

厦门地王盘,但凡有一丝风吹草动,总能引起大家的关注。


这不,趁着楼市热度持续翻涌,沉寂许久的大厦门地王们又开始“骚动”起来——案名公布、展厅开放,狂刷存在感。


而地王出山,市场情绪被火速撩起,“房价要涨”再次成为山呼海啸般的话题。


厦门房价新一轮洗牌山雨欲来?


地价1.5万起,大厦门四大片区地王爆出新进展


蓄势两年多,大厦门地王盘“封印”解除,集体出山。


先是中骏天宸城市展厅开放,爆出项目有望今年三季度入市,产品面积约为150-250㎡且带精装。


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这是继北京中骏天宸之后,中骏第二座“天”字系产品。


该项目系中骏于2018年12月以39090元/㎡的楼面价竞得,就在拿地当天,案名随即公布,由此可见,中骏早已做好重回厦门市场的准备。


紧接着,集美地王禹洲J2016P01地块传来新进展。


项目楼面价高达32825元/㎡,案名定位“禹洲·璟阅城”,SM一期/万科里城市展厅已经对外开放。


据了解,禹洲·璟阅城由禹洲和联发两家房企联合开发,产品定位为高端住宅。根据厦门规划委公布的效果图显示,禹洲·璟阅城或由12栋高层组成,每栋高层外立面较为独特。


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禹洲·璟阅城效果图


此外,总价57亿,楼面价37013 元/㎡、3.9万㎡配建面积的海沧总价地王——海投H2016P03地块也曝光了案名。


据厦门日报报道,海投H2016P03地块案名定为“海投·自贸国际”,并首次对外公布效果图。


从曝光的效果图来看,该项目规划21栋高层住宅(16-25层)。


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海投·自贸国际效果图


除此以外,角美地王古龙2017P03地块、漳经发2017P02地块也分别公布了案名。


古龙2017P03地块楼面价高达15639元/㎡,案名初定为“古龙风华雅居”,项目将建设5栋超高层住宅楼,层数为27-33层,目前已正式动工建设,预计将于下半年入市。


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古龙2017P03地块规划方案(来源:漳州自然资源局)


漳经发2017P02地块楼面价15038元/㎡,案名初定为“经发湖畔首府”,目前仍未动工。


不过,从漳州市自然资源局网站了解到,今年4月30日,经发湖畔首府项目挂牌总评优化调整方案已经通过,距离正式动工建设或许不会太久。


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经发湖畔首府项目总平面图(来源:漳州自然资源局)


据悉,项目将建9栋超高层住宅楼,层数在26-33层,总户数约560户。


随着上述五大地王项目案名公布,再加上之前翔安地王融侨铂樾府,于3月30日迎来首次开盘,目前大厦门地王天团当中,仅剩同安地王保利2017TP02地块、海沧单价地王H2016P02地块尚未有动静。


最多蛰伏两年多,地王们趁市场回暖集中上市


回过头看这些地王盘,会发现除中骏天宸以外,其他项目命运相似。


都是在2016年-2017年楼市最火的时候,被房企以高价拿下,原以为将就此走上人生巅峰,谁知命运猝然来了个急转弯。


从2016年8月31日厦门重启限购,再到2016年10月5日,以及2017年3月24日、 3月28日调控升级,厦门楼市自此步入史上最严调控时代,市场旋即冰封,房企雄心瞬间被浇灭。


在这种开盘就是亏的情况下,地王盘包括那些高价地项目纷纷选择蛰伏,希望等市场转暖或者政策放松的时候再择机入市。


据厦门地产情报站不完全统计,2016-2017两年里,厦门成交楼面价超过3万的地块共22宗,地价超3.5万的共9宗。


到18年末,开盘的高价地还不到一半,地王盘均未入市。直到今年,这些地王盘才集中上市。


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2016-2017年厦门3万+地块


新景祥(厦门)公司总经理张建认为,这背后主要有两大原因在推动:


1、相比起2018年的惨淡,2019年的厦门市场得到了大幅改善,购房者心理预期逐渐转好,观望情绪减缓,量价有所上涨。市场大环境的转变,对于地王盘来说奠定了入市基础。


2、在经历了16-18年的蛰伏之后,不少持有地王项目的房企财务成本高企。借市场回暖之势启动项目,既能达到迎合市场需求,实现项目去化,也能快速回笼资金,缓解财务压力。


在张建看来,鉴于后续行情不明朗,再拖下去,未必会更好。地王盘选择在此时入市,实际上踩准了一个相对好的节点。


高地价带来高房价,新一轮房价洗牌来临?


随着这些地王盘接连亮相,楼市又开始躁动起来,不少人狂刷评论:“一旦这些地王盘入市,各区房价洗牌不可避免。”


支撑他们观点的理由也简单粗暴:高地价等于高房价,按照地价倒推房价的公式——楼盘保本价=(楼面价*1.1+3500建安成本)/0.88来算,楼面价最低的集美地王保本也要4.4万/㎡,这已经刷新了区域房价记录。


如果这样的逻辑成立,高地价带来高房价自然水到渠成。但在不少业内人士看来,这个结论的成立需要多方面条件配合。


首先,市场行情要足够好,购买力要足够充沛,对于房价新的体系能够接受,对于大多数地王盘来说,去化和回笼资金是首要目的。


如果行情达不到标准,市场接受度不高,往高了定价,就有可能面临滞销风险。参考去年那些亏本入市的高地价项目,市场大行情所致,不得不低头。


从目前整体的市场行情来看,虽然相比去年有所好转,但远未到大火境地,各区的价格抗性依然存在,地王盘在定价时需要综合考量。


其次,行政管控价格的机制依然存在,这些项目能批出多高的价格,还是政府说了算。


眼下,还无法确定政府是否会对这些高价盘入市价格进行限制,有待观察。


厦门小伙伴们,在你们看来,这些地王盘入市是否会重塑区域房价呢?我们留言区见!



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