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伤不起!半年涨1万/㎡!厦门“老破小”又妖了!刚需心里苦…

2019-05-18 15:46:36   九房网(999house.com)  

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谈到“老破小”,很多人会联想到环境差,抗跌性差。


事实也是如此,在市场平稳、下行时,“老破小”经常表现为滞涨状态,甚至是降价的排头兵。


“老破小”的优劣势很明显,可以简单归为以下几点:


优点:地段好,有的还有学区绝佳优势;


缺点:居住舒适度差,升值相对缓慢。


但由于“老破小”最大的特殊性——是“上车盘”,总价远远低于周边其他楼盘,也往往容易趁着大火行情,在成交热潮中表现抢眼。


今年以来,厦门二手房成交场火力全开——“金三银四”卖出了9595套住宅,“老破小”房源也卖出了加速度。


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不少网友在后台跟我们反馈,周边的“老破小”卖的很好,不少楼盘涨价了不少,要求我们做一期“老破小”的市调稿件。


为此,厦门地产情报站深入岛内四大板块进行调研,分别是学区“老破小”代表——松柏片区、莲花片区;非学区“老破小”代表——江头片区、东渡片区,为大家还原最真实的市场现况。


2


先说说学区“老破小”的情况。


据了解,松柏片区的楼梯房从去年年底开始回暖,到现在涨幅5000元/㎡左右,价格和3、4月持平。


不过,距离之前7000-8000元/㎡的降幅还有2000-3000元/㎡的回调空间。


值得一提的是,据中介反映,虽然成交价格回温幅度还差一些,但目前报价和2017年已经相差无几。


新莲岳里,1997年建,可读松柏一小,松柏中学。去年10月成交总价310万 ,67平,单价4.63万/㎡。


最近成交总价380万,67平,单价5.67万/㎡。


仅半年时间,涨幅高达1.04万/㎡,更为关键的是,价格涨到5.67万/㎡还没房子卖!


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来源:诸葛找房平台


新华大厦是松柏片区的电梯房,没有小区,2003年建,在售房源少,小套户型约7万/㎡,大套户型约6万/㎡,与去年低潮期相比,涨了1万/㎡左右。


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莲花片区“老破小”价格基本回到了2017年的高峰期行情。


比如莲花二村,1995年建,可读莲花幼儿园、莲花小学、莲花中学。


去年6月以190万的超低价成交过一套59平两房,年后同户型房源成交价为230万,现在要卖250-260万,价格一路回温。


此外,像莲花二村、莲花三村77平带储藏间的户型,2017年高峰期时的成交价在300万左右,眼下很多满两年的房源报价若低于310万,房东是不愿意卖的。



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再来说说两个非学区的“老破小”情况。


江宁里,1999年建,单价3.5-3.8万/㎡。据了解,该小区成交量不大,主要住的都是周边开店的人群。


该片区成交较活跃的楼梯房为房龄较新的江浦南里小区,2003年建。


中介小许告诉我们,去年70多平两房的江浦南里200万绝对可以买得到,现在要250万左右。


整体而言,江头片区的房子价格都较低。


位于东渡片区的宝鹭苑目前成交价在4万/㎡,去年没有成交过。


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宝鹭苑实拍图


双狮南里,1993年建,去年后半年成交价在3.2-3.3万/㎡,现在好楼层的房源卖3.5万/㎡,涨价幅度仅2000元/㎡。


我们在双狮南里小区转悠了一圈,发现该小区破旧且环境不好。


但即便如此,项目去年的成交价也没有低于3万/㎡,究其原因不少人对该小区抱有拆迁的预期。


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双狮南里实拍图


通过对比不难发现,在价格方面,厦门“老破小”已经集体回温,但同样位于岛内优质地段,学区“老破小”和非学区“老破小”的回温幅度具有明显差距。



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值得一提的是,跨入5月以来,高位成交的厦门二手房市场略微有“减速”迹象。


据厦门地产情报站统计,5月1号到今天,厦门二手住宅17天里共计成交2225套,除去假期和11号未显示数据,日均成交185套。


相较于4月日均成交多在200套以上,5月单日成交达200套以上仅占6天。


还原到市场,“减速”现象在学区“老破小”上的表现尤为明显。


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问到最近看房量,松柏片区的中介小吴略带调侃的回答道:“现在看房的不是很多,大家都在忙自己的事,都不看房啦!”


据了解,今年有学区需求的客户在3、4月份基本已经买好房,现在不少人已开启佛系看房模式,明年有学区需求的不着急慢慢看,有置换需求的也不着急,反正有房子住。


伴随而来的是,成交周期明显拉长。


中介小吴还告诉我们,上个月他们店成交了4套,现在5月过去一半,仅成交了1套。


另一方面,议价空间稍微有点松动,但可供选择的房源少了许多,小户型尤其稀缺但需求最为旺盛。


此外,我们还了解到一个有趣的现象。眼下2002年建的莲花广场成为该片区成交最为火热的楼盘。


中介解释道,莲花广场价格相对较低,户型利用率高,正规两房可以改三房,楼下还有莲花公园,因此,很多该片区住了十几年楼梯房的房东置换到该楼盘。


这说明,对于一个很多人常规意义上的刚需板块,经过10年的发展,已经到了置换的阶段,而这样一次的置换很明显不是地段置换,而是生活品质提升的置换。


最后我们来谈一谈是否买“老破小”的建议。


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