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不涨就是亏?!福建9市“炒房亏本”地图出炉!谁亏最惨?

2019-09-28 10:08:50   九房网(999house.com)  

楼市疯狂之后总会回调。


 在“房住不炒”的大背景下,曾让无数人疯狂的“炒房暴富时代”已不复存在。


更扎心的是,如果房价长期不上涨、甚至房价涨幅小的话,持有房产的投资者可能会面临着每天都在亏钱的尴尬局面

 

如何理解这句话呢?

 

厦门大学经济学与金融学教授、博导戴亦一看来,因为投资者沉淀在所持有的房地产资本上的资金是有成本的。
 

这些成本包括利息成本(自有资金一样有年化5%左右的机会成本),还有通货膨胀损失(年化2-3%左右),持有国内房产作为人民币资产,中长期看还有汇率贬值损失风险(目前预测年化至少3%以上)。

 

投资者应该怎么去量化这种相对的投资损失呢?

 

通过简单估算,未来持有中国房产的各种潜在成本综合约为10%左右,亦即如果你的二手房房产年化投资回报率低于10%,你就在亏钱。 

那么,到底有多少城市在亏钱?备受大家关注的厦门呢?


 

 

今天,厦门地产情报站就针对各项成本,结合房价涨跌幅计算福建各地级市和厦门六区这一年来投资二手房产的盈亏情况。

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从目前统计的数据来看,在福建9市中能笑着回答的城市,只有一个三明市,难以置信。

 

根据中国房价行情显示,今年8月份三明市二手房价9825元/㎡,同比上涨20.98%,是福建省内唯二房价没有破万的城市。

 

并且,如果你在去年8月份投资三明的一套100㎡二手房,到今年8月份赚了10万,妥妥的赢家。

 

不过,除了三明以外,其他几个城市都是亏本的。

 

其中,亏本最多的是投资福州二手房,差不多有42万打水漂。根据数据显示,目前福州房价全省第二,同比下跌5.61%,是全省下跌最猛。

 

至于一直备受投资客钟爱的厦门,二手房价45066元/㎡,同比上涨3.23%,在房价微涨情况下投资厦门二手房,一年要亏近33万,心痛。

再具体来看下厦门各区情况。

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最惨的是投资入手翔安二手房,亏本幅度11.64%,如果是买一套100㎡二手房,亏本金额近30万。值得一提的是,翔安区还是六区同比中唯一下跌的。

 

伤害指数最低的是海沧区,亏本幅度4.31%,粗略算下一年损失15万左右。 

集美区和同安区因为同比上涨一样,所以亏本幅度都是5.98%。不过,集美区二手房价比同安高,损失的金额也会相对比较高。 


 

湖里区,所有同比涨幅中最低的,只有2.7%。在楼市“横盘”时期,扣除各种成本,最后的亏本幅度7.73%。 厦门房产,厦门房地产,厦门新房,九房网,厦门房产


 

思明区,堪称厦门房价的“宇宙中心”,8月份二手房价5.7万+,同比上涨3.02%,没能超过10.43%的保值门槛,所以这一年至少要亏42万,惨不忍睹。


 

 

不可否认前几年投资买房确实能实现暴富的神话,几个月就赚了几十万几百万迭出不穷。


但现在楼市已经转变轨迹。 

在眼下调控不放松的横盘时代,投资房产将需要更多的考量。毕竟,某些行为可能只适合某一些时代,从来没有什么一招鲜吃遍天下。

特别说明


 

保值门槛=首付30%*(理财年回报5%+通胀率3%)+贷款70%*(城市主流首套利率+通胀率3%)+最低税费

文中一年盈亏金额均按照100平户型计算,具体公式为盈亏金额=100平*均价*(同比-保值门槛)

一年盈亏幅度=同比涨跌幅-保值门槛年涨幅

数据说明:

“保值门槛”即投资房产达到保值效果的最低涨幅。

以上计算标准中,以首付三成,贷款七成为统一标准,即公式中的30%和70%;

通胀率为官方公布的2018年人民币通胀率;

理财回报率则选取常见平均个人理财年回报率;

城市主流首套利率则为当地城市去年执行的利率。各城市银行政策不同,可能会有所出入;

最低税费则以二手房2.5%计算;

由于本文中计算的为一年的涨跌幅,当前均价为2019年8月的房价,对比数据为2018年8月,相应的购房成本数据均以2018年为准(如房价、房贷利率标准等);

二手房房价数据来源中国房价行情;

图中计算方式、图片参考来源南方楼事;

以上计算数据仅供参考

 

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