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地价创新高!枋湖二手房业主“坐地起价”?真相是......

2019-12-04 15:54:27   九房网(999house.com)  

土拍,一向被看作是楼市风向标。


11月19日,地王的出炉,让平淡的厦门楼市火了一把,而对普通购房者来讲,他们关心的,依然是房价。


Part1


在岛内土拍后,厦门地产情报站两度走访了枋湖片区,了解土拍后市场的真实水温。


首先,在土拍后的第一天,我们走访了枋湖片区的各大中介门店,中介们向我们反映,土拍后周边二手房并没有什么变化,行情依然十分冷淡。


没过几天,枋湖二手房坐地起价的消息便不绝于耳,于是厦门地产情报站再次前往该片区一探究竟。


“真的没涨价啊!你们都是从哪里道听途说的?”


“没有涨价,有个别业主往上调价的,问题是涨价也卖不出啊!现在成交量又不大!”


“没有涨价,还是原来的价格,昨天成交的东晖广场比行情价还低,有的房东是想涨就涨,但是涨价了卖不掉。”


这一次,我们了解到的情况和第一次没有太大变化,中介们一致强调,枋湖片区并没有涨价,不过的确存在个别业主调价的行为,但是有诚意卖房的绝对没有涨价。


中介王先生告诉我们,有几套往上调了价格,但只是少数,其中有一套从350万调到370万,但业主不着急卖。


据悉,枋湖周边的小户型一向抢手,价格较高,如新景龙郡的86平、凯悦的小套和中央美地的两房,均价6万多/㎡左右。


地价创新高!枋湖二手房业主“坐地起价”?真相是......——九房网


另外,据了解,现在的确存在不少业主拿地价说事,但并没有多大的底气,想急卖的房东也知道现在行情不好,不着急的房东期望高,不跟你聊不和你谈,只是挂着试水。


同时,我们在链家平台查询了相应的情况,同户型挂牌价参差不齐。如124平的新景龙郡,挂牌价高至760万,低至708万。


地价创新高!枋湖业主“坐地起价”?真相是......——九房网

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“750万挂是可以挂,但肯定没人买,像这种连房源图片都没有的,肯定是没诚意卖的.....”中介小黄说道,他还告诉我,现在在售的高楼层同户型房源,挂738万的都有好几套,成交大概在710-720万。


此外,据透露,枋湖这边存在个别业主炒作现象,成交其实没那么高到处嚷嚷涨价了。对于这种行为他们表示也很无奈,“有时候单子都要谈妥了,听到这风声客户以为自己被坑,认为我们服务差劲。”


Part2


以市场价挂牌的房子并没有迎来“热销”,也没有涨价。那么,地王的影响为何没有传导到二手房市场呢?


一起来看看我们实地调研的具体情况,可以找到答案。


年底置换多,着急卖的价格都低


据我们了解,枋湖片区二手房大部分价格拍地前后并没区别,甚至不少是低于行情价成交。举例来说:


最近成交了一套40多平的欣悦园,拍地前后均是236万,没有变化。


东晖广场报价225万,最近222万成交。


最近碧湖家园78平卖了两三套,其中一套358万成交,之前2楼都卖360万。


现在,该片区的置换客户偏多,不少房东也知道年后大概率置换成本更大,都急着在1月前完成置换。


值得一提的是,和我们聊天的中介吴先生向我们透露,他现在也是置换人群,打算小换大,已经把原来的房子卖掉了。他说道,“现在我也是客户的心理,房子卖掉了,着急啊!现在到处在看,还没找到合适的,我就是怕年初涨价,所以一月份前一定要买到。”


议价空间上,现在急的房东好砍价,不急的房东价格还是咬得很死。中介吴先生告诉我,他卖掉的是碧湖家园60多平的房子,302万成交,被买家砍了二十几万,现在还没收到款。


行情冷淡,成交量小


涨价要看成交,有市场有客户房东自然会涨价,否则涨价也没用。


“这块地拍出来对房东没什么影响吗?”


“我们也想有影响,本来就卖不动,涨价就更卖不动了,这边的二手房成交量本来就不大。”


在和中介的聊天过程中,不难感受到二手房的凉意。


我们可以从几个方面观察到看房量的大致情况,比如有多少人来借中介店钥匙,小区附近有多少中介在带看等。


据某中介反映,上个周末他们店里借钥匙的都没有一个,这几天才开始慢慢有人气。但这一变化和土拍关系并不大,更主要的原因在于年底了,按照以往经验,客户在这个时候会活跃起来。


成交量方面,据了解,上个月枋湖片区成交了十几套,而该片区光中介门店就有二三十家,以往好的行情成交量在40-50套之间,而今年三四月份该片区的成交量高达六七十套。不过,和前几个月相比较,近期的看房量和成交量已经好很多了。


一手房对二手房冲击太大


不少中介向我们反映,他们手头的置换客群占比大,流失非常严重,很多客户都买新房去了,其中建发玺樾对他们的客户分流尤为严重。


“我有一个客户一开始说不考虑中骏,分分钟就跑那去买了。二手房都在谈了,问他考虑得怎么样,结果告诉我他已经买好了,早上刚买的,你说气不气人?”中介曾先生举例道。


正是因为新房分流严重,使得本就冷淡的二手房市场更冷了。一方面,对于中介来说,岛内客户本来相对较少,另一方面,据厦门地产情报站统计,截止目前,中骏天宸和建发玺樾各开盘两次,共计推出1197套房源,且去化效果有目共睹,加上后续还有房源推出,分流效应加剧。


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值得一提的是,继11月19日土拍后,枋湖还将于12月24日出让一幅地块,面积高达5万多平。其中,要求该地块宗地内商品住房的销售均价不得超过7万元/平方米。


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不难想象,在新房供应加大,并且一二手房倒挂并不严重的情况下,一手房对二手房的冲击不容小觑。


另外,有中介表示,按照以往经验,11月是过渡期,房东价格都很坚挺,到12月中旬,急卖降价的比较多,成交量就会上来,价格也会有较大的波动。过完春节,看房的普遍多了,价格随之上去,而涨价的同时买房需求大,房源选择变少,从而促进成交。因此,对于购房者来说,接下来会是一个不错的置换时机。


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