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厦大戴亦一:2020岛外可能放松限购!楼市短线看多,中线谨慎看空!

2020-01-10 10:17:07   九房网(999house.com)  

经历了深流暗涌,波诡云谲的2019年楼市,有太多的目光,注视着刚刚开始的2020。


目前在“房住不炒”的大背景下,曾让无数人疯狂的“炒房暴富时代”已不复存在,楼市已经转变轨迹,横盘时代已然到来。


那什么是横盘时代?横盘时代的来临,对开发商或对房地产投资者意味着什么?相应的策略应该怎样调整?


1月8日,在由龙岩九房网举办的《城市向新力——2020闽西地产金鼎奖颁奖盛典》活动中,厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师戴亦一分享了以《横盘时代的房地产投资新策略》为主题的演讲,集中阐述了这些问题。


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Part 1

房地产黄金时代及其终结


房地产黄金时代


1998年中国房改,住房分配货币化,停止福利分房,一个全新的时代来了。


那时所有供给控制在政府手上,根据最简单的经济学原理:供给有限,需求爆炸式增长,价格便会暴涨。


所以从1998至2018年这二十年里,如果你在厦门买房,房价便涨了20倍,年化投资业绩秒杀巴菲特。


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在过去20年,中国所有投资者,不论是投资创业还是股票,绝大部分都输给房地产投资。


如果你买到北上广深的房子,特别是北京、上海、深圳的房子,升值幅度会比厦门更高。


我们称它为黄金时代,一点也不为过。


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为什么过去二十年中国房地产发展那么迅猛?


中国楼市过去二十多年只涨不跌的经济学逻辑:


1、持续三十多年的中国经济奇迹。


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2、长期住房短缺与爆炸式城市化。


中国城市化率从1978年的20%到2019的60%,40年有40%的中国人进城。


每年一个百分点,1000—1300万的人口进城,他们需要买房子,购物,看病,就业,买车等,所以这就是中国城市化爆炸式发展的战略过程。


大量财富创造出来,大量人口进入城市,住是中国人的第一需求,全世界都一样,更重要的是,住宅还是我们最重要的投资工具。


3、土地财政(新时代盐铁专营),半市场化结构(土地公有与供给控制)


4、高M2与高房价


5、高储蓄与高通胀与居民稳健投资渠道的稀缺。


中国老百姓把房子投资当做他的刚需。


为什么?因为钱没有其他用处。实体产业很多行业不能投;股票,基本上是姚明进去,潘长江出来;债券,也会暴雷。


所以只有买房。


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在黄金时代,需求是爆炸式的,但政府又严格呵护房价和地价,所以市场是单边上扬;再加上投资渠道稀缺,老百姓的理财工具就是买房。


所以天时地利人和,使过去三十年买房是高收益低风险。


房地产黄金时代结束


为什么会建议大家减少房地产的配置,建议房子多的人卖掉一点房子?


是政府不重视房地产吗?


2019年中国房地产的销售总额大概在16万亿,光土地财政就有7万亿,这个宇宙第一大产业,政府怎么会不重视,不是的。


问题是什么?


黄金时代过去,投资需求可能会减少,北上广深高净值人士买房的比例开始减少。


如果房地产进入横盘时代,房价不涨不跌,那么20年20倍的神奇就不在。房价长期不涨,对投资客来说就没有吸引力,那要去投资什么?


买房子,知道到时候房价不涨,更担心的是中国经济已经到人均GDP10000美金,接近中等收入限制。


世界银行有资料显示,人均GDP到达8000美金,房地产的黄金时代就过去了。


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2019年全国倒了500家房地产公司,30多年来最惨的一年。


业内的领军企业,他们心里有一本账,知道房地产市场不可能一直很好,尤其是当前实体经济萧条,而且会持续萧条的情况。


而短期内房地产对政府来说,调控会有所放宽,所以2020年会有小阳春,不可能会有“盛夏”来临。



Part 2

横盘时代及楼市新格局的形成


从我的判断来看,目前房地产市场进入横盘时代。


横盘时代的特征:①、房住不炒②房价平衡市场新常态时代③一二手房冰火两重天时代④开发商的寡头时代。


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横盘时代实际上就是价格的横盘,也有可能是交易量的横盘。价格上,政府控制不允许大涨也不允许大跌,交易量上,一手房每年在15-16万亿,基本见底,将来可能是逐渐横盘。


限价将是新常态


那政府用什么来确保房价横盘?


答案是:限价。


限价的作用:


1、稳房价


2、可保土地财政、投资规模和GDP。这一轮的调控自2016年930政策开始,调控3年都没放松,房价不可能再涨。


那为什么不放松?因为一手房好卖,连带着土地也好卖,开发商新开工量高。2019年一手成交16万亿,比2018年15万亿还多1万亿,同比上升7%。2019年房地产开发年增长率是10%。


3、可保汇率、防止资本外逃。


4、可引导资金流向实体经济。


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关于房地产市场的几点市场形势分析


1、中国房地产市场短线、中线、长线


(1)短线继续看好。认为2020年会有小阳春。2019年国家出台了620次调控措施,平均一天2次(扣除节假日)。但到了2019年下半年,各个地方开始变相放松调控,限购先放松,限价不会放松。


现在政府不让降价,对于中小开发商来说处境很艰难,因为如果资金链断裂需要降价来回炉资金,现在不然降价,处境更艰难。所以我估计2020年形势会更严峻,因为实体经济形势会更严峻。


预计2020政策会更加宽松,会延续2019年年末以来全国各地放松,特别在限购方面。


2020年厦门岛外限购放松是有可能的,因为目前岛外是属于供过于求的市场,那么就需要适当放松。


(2)中线谨慎看空。我始终认为在未来的某一年,中国房地产泡沫会崩盘的风险,除非国际国内形势、实体经济有一个扭转,否则老本就会被吃完。


所以我建议投资者适当减配房地产。


(3)长线依然会是日不落行业。


中国楼市的表现在短期内与实体经济可以继续呈现负相关关系(夜壶),但长期必然呈正相关关系。如果政策不回转到改革开放路线,中期会有泡沫破灭的风险。


2、中国房地产市场不会有大的政策风险(包括房产税),但中期有着越来越大的经济风险和市场风险。


3、在横盘时代,稳房价、稳地价、稳预期是新常态,房价窄幅波动和开发量维持正常水平是基本特征。


Part 3

横盘时代投资者的投资性策略


投资者要转变思维


1、房地产暴利时代已经过去,但房地产依然是一种相对简单的普适的投资工具。


原来20年20倍的时代已经过去,将来每年的升值率在5-6%,甚至2-3%。新房、二手房不可能超过10%,投资回报率在降低。


2、横盘时代来临,在分化的微观市场,淘金者才有高回报;


现在普涨时代过去了,现在可能好的学区房、好的社区房(开发商、地铁、配套),这些才有可能获得超长回报率


3、投资者适当减配房地产,卖房买房地产公司股票的新型房地产投资策略窗口期出现了。


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